L’interdiction pour un certain nombre de propriétaires de passoires énergétiques de louer leurs biens immobiliers est effective depuis le 1er janvier 2023. Par voie de conséquence, des modifications de forme et de fond sur les nouveaux Diagnostics de Performance Énergétique (DPE) complètent cette mesure issue de la loi « Climat et Résilience » datant du 22 août 2021.

Une grande partie des passoires énergétiques interdites à la location

La loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets contraint certaines passoires énergétiques, aussi appelés passoires thermiques, puisque ces dernières ne sont plus éligibles à de nouveaux contrats de location.

En France métropolitaine, les logements concernés font partie de la classe énergie G et dépasse le seuil maximal de consommation d’énergie finale de 450 kWh/m2/an. On estime entre 70 000 et 100 000 logements privés concernés.

À noter : Pour connaître la consommation en énergie finale du logement par m2/an, il faut diviser le chiffre d’énergie finale figurant dans la partie « Montants et consommations annuels d’énergie » du DPE par la surface habitable du logement, mentionnée elle aussi dans le DPE.

Les logements excédants ce seuil sont désormais considérés comme énergiquement indécent, pour cette raison, ils ne peuvent plus être proposés à la location.

Avant 2023, la performance énergétique n’était pas un critère de décence. Ainsi, pour être mis en location à usage de résidence principale, un logement, qu’il soit vide ou meublé, ne connaissait pas de restriction en matière de consommation énergétique.

Désormais, en cas de dépassement du seuil, le locataire peut exiger, auprès du propriétaire ou du professionnel en charge du logement, des travaux de mise aux normes et une diminution de loyer.

À noter que cette interdiction s’appliquera progressivement. En effet, en 2028 cette restriction concernera toutes les passoires énergétiques, puisque l’objectif sur le long terme est la suppression totale des logements dont le DPE est classé Fout G sur le marché de la location immobilière. D’ici là, l’augmentation des loyers pourrait être prohibée lors d’un renouvellement de bail ou d’une remise en location.

L’objectif de cette mesure est d’atteindre l’objectif de la neutralité carbone d’ici 2050, en accélérant la rénovation du bâtiment, qui représente un quart des émissions annuelles en France.

Des sanctions en cas de non-respect du seuil minimal de performance énergétique

À compter de 2025, dans le cas où que le logement loué ne respecte pas le seuil minimum de performance énergétique, devenu critère de décence, le locataire disposera d’un recours contre son bailleur. Préalablement, une mise en conformité du logement pourra être demandée au propriétaire pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique et d’isolation. À défaut de réponse du propriétaire dans les deux mois, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation.

Des sanctions sévères seront prises si le juge constate que le logement ne satisfait pas le seuil minimal de performance énergétique requis. Il pourra :

  • Contraindre le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires ;
  • Imposer la réduction de loyer à accorder au locataire ;
  • Importer des dommages et intérêts à payer au locataire.

Une nouvelle étiquette pour éviter les confusions

Avant 2023, seule la consommation d’énergie primaire apparaissait sur la première page du DPE. Tandis que sur la nouvelle étiquette, la consommation d’énergie finale figure également sur la première page. Or, les logements interdits à la location depuis le 1er janvier 2023 sont ceux dont la consommation d’énergie finale est supérieure au seuil de 450kWh/m2/an. Cette information est capitale car concernant l’énergie électrique, il existe une perte importante entre l’énergie primaire et l’énergie finale puisque :

  • L’énergie primaire correspond à l’énergie disponible dans la nature avant l’intervention de l’Homme. Il s’agit, notamment, du bois, du pétrole et du gaz avant toute transformation.
  • L’énergie finale, quant à elle, désigne l’énergie réellement livrée, consommée et facturée au consommateur. Elle est aussi appelée énergie disponible.

La distinction entre les deux est justifiée par la perte d’énergie liée à la production, à la transformation éventuelle, au transport, à son stockage ou encore à sa distribution.

En pratique, la conversion entre les deux dépend de la source d’énergie :

  • Concernant le bois ou le gaz, le coefficient de conversion est de 1, c’est-à-dire qu’il faut 1 kWh d’énergie primaire pour fournir 1 kWh d’énergie finale.
  • L’électricité subit plus de pertes : pour sa production, le coefficient passe à 2,3. Ainsi, pour avoir 1 kWh d’électricité en énergie finale, il aura fallu consommer 2,3 kWh d’énergie primaire.

À noter : Les bailleurs dont les logements ont un DPE classé G en raison d’une consommation d’énergie primaire supérieure à 450 kWh/m2/an mais dont la consommation d’énergie finale reste inférieure à ce seuil, disposent de 2 ans supplémentaires pour effectuer les travaux d’amélioration de performance énergétique et peuvent louer leur bien pendant ce délai.

L’audit énergétique devient obligatoire

Dès le 1er avril 2023, les maisons ou immeubles en monopropriété mis en vente devront, au préalable, réaliser un audit énergétique dans le cas où ils sont classés F ou G au DPE. Ce document, plus détaillé qu’un DPE, proposera les travaux à réaliser pour améliorer le classement de l’habitation, en une seule fois ou par étapes. Il sera mis à disposition des futurs acquéreurs potentiels.

À noter : L’obligation de réalisation d’audit énergétique s’appliquera aux habitations classées E à compter du 1er janvier 2025, puis aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.

L’audit énergétique, réalisable par les équipes d’AMEA Synergie, étudie et formule des propositions de travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique du logement concerné. Il présente au moins deux scénarios de travaux à réaliser :

  • L’un permettant les logements de sortir du statut de passoire énergétique ;
  • L’autre permettant d’optimiser au maximum les notes obtenues au DPE : passage en classe D ou C pour les logements F ou G avant travaux et classe B pour les logements classés E ou D avant travaux.

L’audit énergétique étant plus précis qu’un DPE, pour maximiser sa pertinence, le propriétaire se doit de fournir un certain nombre d’éléments. À défaut, les propriétaires seront fortement pénalisés et risquent d’obtenir, comme note, un F ou un G. Voici une liste non exhaustive des éléments à fournir :

  • L’année estimative de construction du bien ;
  • L’année d’installation de la chaudière ;
  • Le tantième de chauffage du logement dans le cas où ce dernier bénéficie d’une chaudière collective ;
  • La puissance de la chaudière ;
  • La présence ou non d’une chaufferie, ainsi que son volume ;
  • L’année estimative de pose d’émetteurs.

Dans tous les cas, le propriétaire se doit d’indiquer les travaux d’amélioration de performance énergétique réalisés et de fournir les documents justificatifs, ainsi que leur année de réalisation (isolation, changement de radiateurs ou encore VMC).

Le Plan Pluriannuel de Travaux obligatoire pour certaines copropriétés

Pour les copropriétés de plus de 200 lots, le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est requis depuis le 1er janvier 2023. En pratique, il s’agit d’une anticipation des travaux et de leurs financements pour les copropriétés. Sa finalité est d’identifier les travaux à réaliser, de prioriser les démarches et de chiffrer les coûts des travaux de manière à de faciliter la prise de décision(s) commune(s) pour l’ensemble d’une copropriété. En outre, cette planification financière est consultable par les futurs acquéreurs potentiels.

Il existe deux manières d’établir son PPT :

  • Par la réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG) combiné à un audit énergétique (solution la plus efficiente) ;
  • Par une analyse préalable du bâti et des équipements de l’immeuble, accompagnée d’un DPE.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre article : https://amea-synergie.com/coproprietes-nouveau-projet-plan-pluriannuel-travaux-pppt/.

Fin de validité des DPE réalisés avant 2018

Initialement, la durée de validité d’un DPE est de 10 ans. Cependant, suite à la réforme du 1er juillet 2021, cette règle connaît quelques exceptions puisque les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023.

À noter : Les diagnostics dressés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valides jusqu’au 31 décembre 2024. Souvent, dans le cadre d’une vente, les notaires acquéreurs souhaitent un DPE réalisé avec la nouvelle méthode de calcul. Pour cette raison, nous vous conseillons vivement de le renouveler.

Les DPE dressés avant l’entrée en vigueur de la réforme, soit avant le 1er juillet 2021, sont inopposables. En revanche, ceux réalisés à posteriori, possèdent un caractère opposable. En effet, le DPE n’est plus seulement informatif étant donné que la note obtenue est contestable au propriétaire du bien. Concrètement, en cas d’erreur de classification ou d’inexactitude, la responsabilité du vendeur ou du bailleur peut être engagée par l’acquéreur ou par le locataire qui en subi un préjudice.

Cette opposabilité reste néanmoins limitée dans la mesure où les recommandations contenues dans le DPE, comme les conseils et l’efficacité des améliorations de la performance énergétique ou encore leurs coûts, conservent une valeur informative.

Sources

Laurent Lamielle, Particulier à Particulier, Mis à jour le 11 janvier 2023, [Consulté le 12 janvier 2023] : https://www.pap.fr/actualites/loi-climat-les-proprietaires-bailleurs-face-a-la-lutte-contre-les-passoires-energetiques/a22519

Jacinta Vincent, AssoEDC, Mis à jour le 9 décembre 2022, [Consulté le 12 janvier 2023] : https://www.assoedc.com/dpe-ce-qui-change-a-compter-du-1er-janvier-2023/.

Direction de l’information légale et administrative (Premier Ministre), Vérifié le 1 janvier 2023, [Consulté le 12 janvier 2023] :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16096#:~:text=Quelle%20est%20la%20dur%C3%A9e%20de,jusqu’au%2031%20d%C3%A9cembre%202024.

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