Modification du règlement de copropriété

Qu’est-ce que le règlement de copropriété, et pourquoi le modifier ?

Le règlement de copropriété a souvent été établi lors de la construction de l’immeuble alors que le cadre légal de la copropriété, lui, évolue, au gré des actualisations des textes législatifs et règlementaires et les besoins des copropriétaires, eux, changent.

Est inclus dans ce dernier, l’EDD (Etat Descriptif de Division des lots) qui identifie l’immeuble, opère une division en lots et attribue un numéro à chacun d’entre eux.
Dès lors, ce règlement de copropriété est amené à être remanié et des modifications doivent être envisagées afin de l’adapter au mieux à la vie de la copropriété ainsi qu’à la législation en vigueur.

L’Assemblée Générale statue sur votre projet à la majorité requise (article 24, 25 ou 26) ; en cas d’achat de partie commune, par exemple, le prix de vente doit être mentionné dans la décision. Le vote doit également donner tous pouvoirs au syndic pour signer le modificatif et la vente de la partie commune auprès d’une office notariale.

Pour être opposable aux tiers – soit à tous nouveaux copropriétaires – le modificatif doit être publié à la conservation des hypothèques par un notaire.

Modification du règlement de copropriété

4 types de modificatifs qui font l’objet d’une procédure bien précise appelée modificatif de copropriété:

1. Réunion ou division de lots dans les cas suivants :

• • division d’un lot (partie privative et partie commune), pour former deux ou plusieurs lots nouveaux. Ex : la vente de deux pièces d’un appartement destinées à former un lot distinct
  • réunion de deux ou plusieurs lots (partie privative et partie commune) en un seul après acquisition, par le propriétaire (ex réunion de plusieurs chambres en appartement)
  • division d’un lot (partie privative et partie commune) suivie du rattachement immédiat d’une des parties du lot divisé à un lot existant, à l’occasion de la vente d’une pièce d’un appartement au propriétaire de l’appartement voisin qui l’incorpore à celui-ci.

A savoir : les changements affectant la consistance interne des lots, tels le nombre de pièces ou la transformation de certaines d’entre elles, ne donnent pas lieu à l’établissement d’un modificatif de l’état descriptif de division.

2. La cession du droit de surélévation à un tiers

Un acte modificatif doit, également, être établi en cas de vente du droit de surélévation d’un immeuble collectif au profit d’une ou plusieurs personnes autres que le propriétaire du dernier étage.

3. Transformation d’une partie commune en partie privative ou inversement

• • il y a encore changement dans la quote-part des parties communes lorsqu’une partie commune d’un immeuble en copropriété est transformée en partie privative ou inversement.

Par exemple, dans les cas suivants :

– transformation d’une loge de concierge (partie commune) en appartement (partie privative) ou opération inverse ;
– échange d’une loge de concierge contre un appartement ;
– transformation d’un couloir (partie commune) en pièce (partie privative) à la suite de l’acquisition par une même personne de toutes les pièces ouvrant sur ce couloir ou opération inverse.

4. Le ré-haussement par le propriétaire du dernier étage dans une copropriété verticale

Il y a obligation de dresser un acte modificatif, lorsque le propriétaire du dernier étage d’un bâtiment réhausse celui-ci pour agrandir son appartement.
Lorsque, dans la plupart des cas, la convention initiale n’a pas envisagé les suppléments de constructions réalisées, la quote-part incluse dans le lot augmenté doit logiquement être accrue dans les mêmes proportions. Le titulaire du lot, dont la composition se trouve accrue, doit acquérir de ses copropriétaires les droits indivis correspondants.