La réalisation d’un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT), créé par la loi ALUR en 2014, était auparavant facultative ; mais elle ressurgit dans une version plus contraignante avec sa publication au Journal officiel de la loi Climat et Résilience, le 24 août 2021.
Suite à l’adoption de la loi Climat, et alors que les premières interdictions de location de passoires thermiques arrivent à grands pas, la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux vient s’ajouter aux obligations des copropriétés de plus de 15 ans, à partir de janvier 2023.
L’urgence climatique, ainsi que les contraintes à la location, engendrent une réflexion particulière quant à la rénovation énergétique globale du parc immobilier. Notamment, lorsque l’amélioration du DPE d’un logement dépend de choix cruciaux de la copropriété (ce qui est très courant en cas de chauffage collectif, par exemple).
La rénovation énergétique demeure un sujet sensible pour les copropriétés, pour lesquelles il n’est pas si simple d’engager des travaux de rénovation : entre les désaccords en assemblée générale, la longue durée des démarches, les réticences quant à la mobilisation de sommes importantes…
C’est pourquoi le gouvernement s’est penché sur la question depuis déjà quelques années et a établi l’article 171 de la loi du 22 août 2021, résultant sur cette démarche qu’est le Plan Pluriannuel de Travaux.
Le nouveau Plan Pluriannuel de Travaux : c ‘est quoi ?
Concrètement, il s’agit d’une démarche d’anticipation des travaux prévus pour la copropriété et de leur financement – une mesure cruciale face au vieillissement du parc de logements en France, compte tenu de l’urgence climatique.
Le Projet découlera, au préalable, d’une des deux manières suivantes :
• Par la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) et de son audit énergétique
ou
• Par une analyse préalable du bâti et des équipements de l’immeuble, combinée à un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE).
Néanmoins, la réalisation d’un DTG, complété par un audit énergétique semble être la solution la plus efficiente. Notamment, car il s’agit de la seule manière de pouvoir obtenir des subventions telles que celle fournie par CoachCopro.
Par la suite, le PPT devra obligatoirement comporter les caractéristiques suivantes :
– La liste de travaux de rénovation envisagés et leur priorisation
– Le niveau de performance attendu à la suite de ces travaux
– La planification des travaux sur 10 ans
– Le coût approximatif des travaux
Qui est concerné par le PPT ?
La loi Climat prévoit une obligation pour tout immeuble relevant du statut de la copropriété -à destination partielle ou totale d’habitation- de plus de quinze ans de faire élaborer et de soumettre à l’assemblée générale (AG) des copropriétaires un projet de PPT, puis de le faire réviser tous les dix ans.
Dorénavant, le syndicat des copropriétaires aura l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux si le bâtiment a plus de 15 ans sauf si le rapport DTG conclut qu’aucune rénovation n’est nécessaire pour la décennie à venir.
Cette obligation entrera progressivement en vigueur au cours des prochaines années. Et ce, en fonction du nombre de lots de la copropriété, qu’ils soient résidentiels ou à usage professionnel ou commercial :
• Le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
• Le 1er janvier 2024 pour celles comptant entre 51 et 200 lots,
• Le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots ou moins.
Quel intérêt à concevoir le Plan pluriannuel de travaux ?
Identifier, prioriser, chiffrer : voici les 3 grands mots-clés du PPT.
Le plan pluriannuel de travaux s’inscrit au cœur de la stratégie gouvernementale visant la neutralité carbone. Son rôle est d’assurer la conservation de l’immeuble, la préservation de la santé et de la sécurité des occupantes et occupants, ainsi que la conduite de travaux de rénovation pour optimiser la performance énergétique.
1- Identifier les travaux à réaliser
La rédaction d’un PPT permet de cibler les différents travaux portant sur les parties communes à prévoir sur 10 ans. Cela s’avère intéressant, au vu de la liste d’obligations qui ne fait que s’allonger dans le cadre de la rénovation énergétique collective.
2- Prioriser les démarches
Le PPT permet d’anticiper sur le long terme la détérioration des copropriétés et valoriser le patrimoine, en classant les travaux envisagés par ordre de priorité. De plus, le plan présente l’avantage de définir précisément les actions prioritaires pour faire des économies d’énergie et réduire les émissions de gaz à effet de serre (comme l’isolation de l’immeuble).
3- Chiffrer le coût des travaux
L’atout principal du plan est d’estimer à l’avance le coût de chaque chantier. Ainsi, la programmation et budgétisation des actions envisagées permettra d’approvisionner les fonds nécessaires.
L’objectif du PPT consiste ainsi à faciliter la prise de décisions communes, particulièrement difficiles à concrétiser en copropriété. En outre, cette planification financière sera consultable par les potentiels acquéreurs. Grâce au plan pluriannuel de travaux, ils pourront s’informer sur leurs futures charges, ce qui limitera d’éventuels impayés.
Qui rédige le plan pluriannuel de travaux ?
La nouvelle loi indique que le plan pluriannuel de travaux doit être établi par une personne dotée de compétences et de garanties spécifiques qui feront l’objet d’un prochain décret. Ce professionnel est désigné lors de l’assemblée générale.
Les diagnostiqueurs immobiliers devraient vraisemblablement détenir les aptitudes nécessaires à la rédaction du plan de travaux.
Comment présenter le projet de PPT à l’assemblée générale ?
Les étapes sont les suivantes :
– Le syndic inscrit les modalités de réalisation du projet de PPT, à l’ordre du jour de l’AG : le vote s’effectue à la majorité simple (c’est-à-dire la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).
– Le projet de plan est présenté à la première AG qui suit son élaboration (ou sa révision). Dans le cas où un besoin de travaux s’avère nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des gaz à effet de serre (GES), le syndic est tenu d’inscrire, à l’ordre du jour de cette AG, la question de l’adoption de tout ou partie du projet de PPT : le vote a lieu, cette fois, à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires).
– Afin de s’assurer de l’efficacité du projet dans le cadre des procédures contre l’habitat indigne, l’administration peut exiger au syndic de transmette le plan adopté pour vérifier
que les travaux prévus permettront bien de garantir la sauvegarde du bâtiment et la sécurité de ses occupants. A défaut de communication du PPT dans un délai d’un mois ou si les travaux prévus ne semblent pas suffisants, l’administration peut élaborer ou mettre à jour le projet de plan, à la place du syndic, le tout à ses frais.
Comment financer le PPPT ?
Institué par la loi Alur, le fonds de travaux du syndic permet de financer la création du PPT ainsi que les travaux réalisés étant inscrits dans celui-ci.
La contribution annuelle de chaque copropriétaire doit répondre à deux critères :
• Elle doit représenter au moins 2,5 % du montant total des travaux inscrits dans le PPT
• Elle doit être supérieure ou égale à 5 % du budget annuel prévisionnel de fonctionnement de la copropriété.
Par ailleurs, les cotisations sont non récupérables : les sommes versées ne pourront être remboursées lors de la vente d’un lot.
Enfin, anticiper la mise en place du projet s’avère essentiel, car les démarches prennent du temps. Il ne faut pas oublier de compter la réalisation des diagnostics préalables, tels que le DPE, le DTG, ou encore le diagnostic amiante avant-travaux (DAT), en plus de la rédaction du plan.