Entrés en application le 19 juin 1997, la loi Carrez ainsi que son décret d’application, tendent à améliorer la protection des acquéreurs de lots en copropriété. Ces derniers sont informés officiellement de la superficie précise du bien qu’ils achètent.
Qu’est-ce que la loi Carrez ?
La loi Carrez s’applique à tout vendeur d’un bien appartenant à une copropriété, qu’il s’agisse :
- D’une maison ;
- D’un appartement ;
- D’un local à usage professionnel.
Elle ne concerne ni les ventes de maisons individuelles, ni les caves et les parkings. Par ailleurs, les biens vendus en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) sont exempts puisqu’ils sont soumis à une législation qui leur est propre.
Depuis cette loi, le vendeur est dans l’obligation de faire figurer la surface du bien dans le compromis de vente et dans l’acte authentique. Pour cela, un diagnostic de la superficie doit être réalisé par un professionnel qualifié.
La surface mesurée est indispensable, étant donné qu’il s’agit d’un des éléments principaux déterminant le prix de vente d’un bien.
La validité de l’attestation de métrage est à durée illimité en l’absence de modification à l’intérieur du bien. Vous pouvez réutiliser le diagnostic Carrez qui vous avait été fourni au moment où vous avez fait l’acquisition de votre bien. Cependant, il est recommandé que les diagnostics soient au nom du propriétaire vendeur en cas de vente. En outre, la réalisation d’un nouveau métrage Carrez devient indispensable lorsque vous avez réalisé des travaux de nature à affecter la surface du logement.
Calcul de la loi Carrez
Concrètement, selon le texte de loi, il s’agit de mesurer « les planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». Les équipes d’AMEA Synergie sont qualifiées pour réaliser cette mesure.
Sont exclus de la loi Carrez :
- Les loggias (balcon couvert et fermé sur les côtés) ;
- Les balcons ;
- Les jouissances exclusives : terrasses, jardins, etc. ;
- Les annexes : caves, garage, etc.
À noter : Pour être compris dans la superficie totale, les lots ou fractions de lots doivent avoir une surface minimum de 8m2 et une hauteur sous plafond supérieur à 1,80 mètres.
Le vendeur doit obligatoirement mentionner la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot pour :
- Les promesses unilatérales de vente et d’achat ;
- Le compromis de vente ;
- Les contrats de location-accession et de location-vente ;
- Les ventes en viager.
Le cas du litige sur la superficie Carrez
Plusieurs hypothèses peuvent se produire :
- L’absence de mention de la superficie Carrez ;
- Une superficie loi Carrez légèrement erronée ;
- Une superficie loi Carrez largement erronée ;
En cas d’absence de mention de la superficie Carrez
Si la surface ou le métrage loi Carrez ne figure pas dans l’acte de vente d’un logement en copropriété, l’acquéreur dispose d’une action en nullité. Il a un mois à partir de la signature de l’acte définitif de vente pour demander que la vente soit annulée au motif que l’absence de mention de la surface Carrez dans l’acte de vente.
Si la superficie loi Carrez est légèrement erronée
En théorie, on admet une marge d’erreur de 5% pour la prise en compte de la superficie de la loi Carrez. Cependant, en pratique, la marge d’erreur de 5% est rarement viable : dans le cas d’un prix au m2 élevé, par exemple, des poursuites judiciaires peuvent être engagées.
Si la superficie loi Carrez est largement erronée
Si l’erreur de superficie Carrez est supérieure à 5%, le futur acquéreur peut annuler la vente si l’acte de vente authentique n’est pas encore signé. Dans ce cas, ce peut être une clause du compromis de vente.
Après la signature définitive, l’acheteur est en droit de demander un remboursement équivalent à la surface manquante. Vous pouvez également demander le remboursement des frais de notaire correspondant au montant remboursé.
Le vendeur doit rembourser l’acheteur mais il peut ensuite se retourner contre le professionnel qui a mal réalisé le diagnostic loi Carrez. Ce dernier a l’obligation de disposer d’une assurance en responsabilité civile professionnelle. Il dispose d’un délai d’un an à compte de l’acte authentique pour demander au juge une diminution de prix au prorata du nombre de mètre carrés manquants. Les frais de notaire, liés à la vente, seront également diminués en fonction du nouveau prix.
Différence entre loi Carrez et surface habitable
La superficie habitable est différente de la superficie privative loi Carrez, d’un point de vue légal, et d’un point de vue technique.
D’un point de vue légal
Deux différences majeures distinguent la loi Carrez de la surface habitable :
- La superficie habitable se calcule dans tous les cas, alors que la superficie Carrez ne se calcule qu’en copropriété.
- La superficie habitable se mentionne dans un bail, alors que la superficie Carrez se mentionne dans un acte de vente.
D’un point de vue technique
À l’instar de la loi Carrez, la superficie habitable comprend la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, marches et cages d’escaliers, cloisons, embrasures de portes et de fenêtres, gaines et des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
Mais la différence fondamentale réside dans le fait qu’il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, à savoir :
- Tous les sous-sols, y compris les caves ;
- Les remises, y compris les garages ;
- Les terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas (et volumes vitrés), locaux communs ;
- Les autres dépendances des logements.
Différence entre Loi Carrez et Loi Boutin
La loi Boutin s’applique à la superficie dite « habitable » d’un logement. Elle correspond à tous les espaces de vie, même les combles aménagés, exception faite aux :
- Terrasses ;
- Balcons ;
- Caves ;
- Garages ;
- Parkings ;
- Autres sous-sols ;
- Combles non aménagés.
D’une part, cette surface est calculée dans le cadre d’une location, mais ne s’applique pas aux locations meublées et/ou saisonnières. D’autre part, pour le calcul des taxes foncières et d’habitation, c’est cette surface habitable qui est prise en compte.
La loi Carrez, quant à elle, correspond à la surface dite « privative » du logement. Contrairement à la surface habitable, elle ne doit être calculée qu’en copropriété. Néanmoins, elle doit figurer sur l’acte de vente d’un bien.
Sources
Cécile Nlend, Particulier à Particulier, Mis à jour le 3 janvier 2023, [Consulté le 17 janvier 2023] :
https://www.pap.fr/vendeur/diagnostics-immobiliers/metrage-loi-carrez-surface-privative/a1393
Diagnostic Paturel, [Consulté le 17 janvier 2023], :
Légifrance, [Consulté le 18 janvier 2023] :
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000000196731
Légifrance, [Consulté le 18 janvier] :